Chau impuesto a las Ganancias en el sector inmobiliario: cómo impactará en las propiedades y los alquileres

Con menos impuestos sobre la renta y sobre la venta de propiedades, el sector inmobiliario se prepara para un cambio de escenario. Las nuevas disposiciones tributarias impulsadas por el Gobierno nacional eliminarán el gravamen sobre las ganancias obtenidas en la venta de inmuebles por parte de personas humanas y liberarán del mismo tributo a los alquileres destinados a vivienda.

Según el especialista en materia tributaria César Litvin, la combinación de ambas medidas podría convertirse en un fuerte incentivo para aumentar la oferta de propiedades y reactivar las inversiones en ladrillos.

El eje central de la reforma es la eliminación del impuesto a las ganancias que actualmente grava con una alícuota del 15% la utilidad obtenida por las personas humanas en la venta de inmuebles. Para Litvin, la medida busca remover una de las principales barreras que desalentaban las operaciones de compraventa.

«La venta de inmuebles realizada por personas humanas dejará de estar alcanzada por el impuesto a las ganancias, siempre que no se trate de una actividad habitual», explicó el especialista. La exención abarcará viviendas familiares, inmuebles destinados al alquiler, locales comerciales, galpones y otras propiedades.

La modificación implica un cambio relevante para quienes analizan desprenderse de activos inmobiliarios. Hasta ahora, los vendedores debían calcular la utilidad obtenida y tributar sobre esa ganancia. Con el nuevo esquema, esa obligación desaparece para los particulares, simplificando además los aspectos técnicos vinculados a la actualización de costos de adquisición.

No obstante, Litvin aclaró que el beneficio tiene límites precisos. Aquellas personas que realizan operaciones de compraventa de manera frecuente continuarán siendo consideradas empresas a efectos fiscales y seguirán tributando bajo los regímenes correspondientes.

Un incentivo adicional para el mercado de alquileres

La reforma también contempla beneficios para quienes ofrecen inmuebles en alquiler. A partir de 2026, los ingresos provenientes de locaciones destinadas exclusivamente a vivienda quedarán exentos del impuesto a las ganancias.

La medida apunta a mejorar la rentabilidad de los propietarios y generar condiciones para ampliar la oferta habitacional. Según explicó Litvin, el beneficio alcanzará a todos los contratos de vivienda vigentes, independientemente de la fecha en que hayan sido firmados, siempre que la exención se aplique desde enero de 2026.

La normativa excluye expresamente a los alquileres temporarios con fines turísticos o recreativos, así como a las viviendas de veraneo. El objetivo es concentrar los incentivos en el segmento residencial permanente, uno de los que enfrenta mayores desafíos de oferta en los principales centros urbanos del país.

Qué actividades seguirán pagando impuestos

El nuevo régimen no modifica la situación tributaria de los profesionales vinculados al negocio inmobiliario. Las comisiones percibidas por corredores inmobiliarios y los honorarios de escribanos continuarán gravados por el impuesto a las ganancias.

Tampoco todas las operaciones rurales quedarán automáticamente exentas. Litvin señaló que el tratamiento dependerá del uso económico del inmueble.

En el caso de una persona humana propietaria de un campo que no realiza explotación agropecuaria directa —ya sea porque lo mantiene arrendado o sin actividad—, la venta quedará exenta. En cambio, cuando el titular explota directamente el establecimiento, la actividad adquiere carácter empresarial y la operación seguirá alcanzada por el impuesto.

Frente a este escenario, el especialista recomendó evaluar esquemas de planificación fiscal que permitan separar la titularidad del inmueble de la estructura productiva encargada de la explotación.

El efecto esperado: más oferta y capitales hacia el sector

Para Litvin, la combinación de estas medidas genera incentivos tanto para ingresar como para salir del mercado inmobiliario. La reducción de la carga tributaria en la compra, la tenencia mediante alquiler y la posterior venta mejora sustancialmente la ecuación económica de la inversión.

Además, considera que el nuevo marco puede potenciar la utilización de ahorros mantenidos fuera del sistema financiero formal, especialmente los denominados «dólares del colchón», orientándolos hacia la adquisición de inmuebles y el financiamiento de nuevos desarrollos.

«Cuando se eliminan impuestos en la entrada, en el mantenimiento y en la salida de la inversión, el activo inmobiliario recupera atractivo frente a otras alternativas», sostiene.

Desde esta perspectiva, el especialista entiende que la reforma no sólo busca aliviar la carga fiscal de los contribuyentes, sino también convertirse en una herramienta de reactivación económica. La expectativa es que una mayor oferta de inmuebles, junto con mejores condiciones para la inversión privada, impulse la construcción, dinamice las operaciones de compraventa y contribuya a ampliar el parque habitacional disponible.

Si las proyecciones se cumplen, el sector inmobiliario podría transformarse en uno de los principales receptores de capital durante los próximos años, consolidando nuevamente al ladrillo como refugio de valor para los argentinos.