Córdoba frente a una nueva era inmobiliaria: cómo muta el negocio del real estate

Arquitectura flexible, financiamiento creativo y estrategias de comercialización integradas fueron algunos de los ejes que atravesaron el conversatorio “Hacia el nuevo desarrollo inmobiliario”, realizado en Córdoba con referentes del sector.

Santiago Siciliano, CEO y fundador de Inverte y Santiago Vitali, consultor financiero especializado en desarrolladoras fueron partícipes del evento organizado por Estudio Montevideo en We Make it Pop.

“La innovación atraviesa todo el negocio: el diseño, la comercialización y también la financiación”, resumió Ramiro Veiga quien representó a la desarrollista junto a Gustavo Macagno. Además, remarcaron que “el comprador cambió más rápido que el propio mercado”. Por su parte, Siciliano agregó: “hoy gran parte del proceso de decisión ocurre antes de que el cliente tenga contacto con una oficina comercial”.

“El 80% del recorrido de compra sucede antes de pisar una oficina de ventas”, afirmó, apuntando a que el usuario hoy tiene mucha más información, menos tiempo y menos tolerancia.

En ese contexto, la competencia ya no pasa solamente por la ubicación o el valor del metro cuadrado. La experiencia, la identidad del proyecto y la forma de comunicarlo empiezan a tener un peso central. Así, la tecnología tiene un papel cada vez más importante que debe considerarse desde el inicio del proyecto y no al final de la obra. 

Del departamento al “dispositivo de vida”

“Las personas ya no compran solo dónde vivir. Compran pertenecer a algo”, planteó Veiga. De esta manera, desde la mirada arquitectónica, empiezan a modificarse las tipologías tradicionales de vivienda.

Coworkings, espacios comunes más funcionales, amenities pensados para el uso real y unidades flexibles aparecen como algunas de las tendencias que empiezan a consolidarse en los nuevos desarrollos.

“Antes el inversor miraba precio, ubicación y metros cuadrados. Hoy el usuario se enfoca mucho más en la experiencia”, agregó Veiga. En esa línea, desde Estudio Montevideo plantearon la necesidad de centrarse en el “buyer persona” considerando quién habita, cómo vive, qué consume y qué necesidades tiene. “La arquitectura empieza a funcionar como una marca”, sintetizaron.

La era post inversor

En la misma línea, Santiago Vitali planteó que el modelo tradicional de preventa ya no alcanza para sostener el ritmo de los proyectos. “El mercado dejó de estar dominado por el inversor clásico que compraba resguardo de valor. Hoy aparece un usuario final que quiere acceder a la vivienda, pero necesita financiamiento a largo plazo”, explicó.

Actualmente, el desafío del real estate no es solamente diseñar propuestas atractivas, sino construir esquemas financieros capaces de conectar dos velocidades distintas: compradores que necesitan pagar en 10 o 15 años y compañías que ejecutan obras en 24 o 36 meses.

“Hay mucha gente con flujo de ingresos, pero poca con stock de capital. Antes el comprador llegaba dolarizado; hoy necesita herramientas de financiamiento”, señaló. En ese contexto, propuso pensar modelos más flexibles y asociativos entre empresas, inversores y usuarios finales. 

La lógica, detalló, pasa por incorporar capital privado que financie parte del costo de obra mientras el comprador paga a largo plazo. “El gran desafío del sector es encontrar estructuras donde desarrollador, inversor y propietario puedan convivir de forma rentable”, sostuvo. 

“Hay mucha gente con ingresos para pagar una cuota, pero poca con capital disponible para entrar de contado”, amplió e insistió en la necesidad de crear herramientas de más flexibles y modelos asociativos que permitan destrabar el acceso a la vivienda. 

Córdoba, con ventajas en el real estate

En paralelo, Vitali destacó que Córdoba mantiene ventajas competitivas frente a otros mercados. Según explicó, la plaza local conserva mejores niveles de rentabilidad que CABA y tickets de entrada más bajos para inversores.

“La rentabilidad en Córdoba ronda el 8%, mientras que en Buenos Aires está cerca del 6%. Eso vuelve más atractivo al mercado local”, afirmó, indicando que, a diferencia de otros mercados donde el valor del metro cuadrado se volvió una barrera de entrada, localmente se todavía se ofrecen oportunidades para quienes buscan potencial de valorización. 

Así, los referentes coincidieron en que el futuro del real estate estará marcado por desarrollos más flexibles, centrados en el usuario y apoyados en datos, tecnología y nuevas formas de financiamiento. “Lo importante es no construir edificios, sino ecosistemas integrados de decisión”, concluyeron.