El Centro de Córdoba emerge como la próxima frontera inmobiliaria: precios hasta 20% más bajos y margen para crecer

Mientras Nueva Córdoba continúa consolidándose como el principal polo residencial de la capital provincial, un nuevo estudio elaborado por el Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI) de Córdoba junto a CCA Consulting sostiene que el Centro de la ciudad reúne las condiciones para convertirse en el próximo gran foco de desarrollo urbano e inversión inmobiliaria.

El informe plantea que el área central presenta una combinación de factores que la posicionan favorablemente frente a otros sectores: infraestructura ya instalada, conectividad, equipamiento urbano, valores inmobiliarios más accesibles y una importante capacidad para absorber crecimiento residencial sin necesidad de expandir la mancha urbana.

El análisis compara la situación actual del Centro con la de Nueva Córdoba, el barrio que durante las últimas décadas concentró buena parte de la expansión inmobiliaria de la ciudad. Según el estudio, Nueva Córdoba alcanzó niveles de densificación muy elevados, con una proyección de 51.604 habitantes distribuidos en apenas 1,23 kilómetros cuadrados, lo que equivale a una densidad cercana a los 415 habitantes por hectárea.

En contraste, el Centro proyecta una población de 38.517 habitantes sobre una superficie de 2,9 kilómetros cuadrados, con una densidad de apenas 131 habitantes por hectárea. Para los autores, esta diferencia evidencia un amplio margen para incorporar nuevos residentes aprovechando infraestructura que ya existe y que actualmente se encuentra subutilizada.

«El Centro no necesita más infraestructura. Necesita una estrategia de reposicionamiento urbano y residencial que le permita recuperar competitividad y volver a convertirse en una alternativa atractiva para vivir, invertir y desarrollar proyectos», afirmó el presidente del CPI, Lucas Péndola.

Una brecha de precios que abre oportunidades

Uno de los aspectos más relevantes del informe es la diferencia de valores entre ambos mercados. Los departamentos ubicados en el Centro se comercializan entre un 18,3% y un 19,6% por debajo de los precios registrados en Nueva Córdoba para unidades de uno y dos dormitorios.

Los especialistas consideran que esta brecha funciona como un «descuento de reposicionamiento», es decir, una ventaja de entrada para compradores e inversores que puede destinarse a la modernización de edificios y la mejora de la calidad habitacional.

El documento sostiene que el Centro no debe interpretarse como un área en retroceso, sino como la extensión natural del crecimiento que ya experimentó Nueva Córdoba y que comienza a encontrar limitaciones por densidad, disponibilidad de suelo y niveles de precios.

Más alquileres y espacio para nuevos residentes

Otro de los hallazgos del estudio está relacionado con la oferta inmobiliaria. Mientras Nueva Córdoba presenta un mayor volumen de inmuebles en venta, el Centro registra una disponibilidad relativamente más alta de unidades en alquiler.

Según los autores, esta característica podría facilitar la llegada de nuevos habitantes y favorecer el desarrollo de propuestas habitacionales orientadas a estudiantes universitarios, jóvenes profesionales y trabajadores que buscan cercanía con los principales centros educativos, comerciales y administrativos de la ciudad.

Además, el informe destaca que el Centro posee ventajas competitivas derivadas de su ubicación estratégica dentro del corredor urbano conformado por Ciudad Universitaria, Nueva Córdoba y Patio Olmos, uno de los sectores con mayor dinamismo económico y circulación de personas de Córdoba.

El departamento de un dormitorio, la apuesta con mayor potencial

En términos de inversión, el estudio identifica a los departamentos de un dormitorio como el producto con mejores perspectivas de valorización.

La explicación radica en que combinan un menor ticket de ingreso, alta liquidez en el mercado y capacidad para adaptarse a las nuevas tendencias habitacionales, especialmente entre jóvenes, estudiantes y trabajadores independientes.

Para los especialistas, el principal atractivo radica en anticiparse a un eventual proceso de recuperación del área central.

«Invertir en el Centro hoy no es apostar contra Nueva Córdoba, sino comprar antes de que el mercado reconozca que el crecimiento natural exige expandirse hacia el área central», concluye el documento.

Desde el CPI remarcan que la discusión excede al mercado inmobiliario y se vincula con la planificación urbana de largo plazo. En un contexto donde las grandes ciudades buscan optimizar los recursos existentes antes que expandirse territorialmente, la reconversión del Centro aparece como una estrategia capaz de generar desarrollo, mejorar la eficiencia urbana y revitalizar uno de los sectores históricos más importantes de Córdoba.