Rebaja de Impuesto Inmobiliario: los puntos débiles y por qué es una política «regresiva» y no aconsejable

El Gobierno de Córdoba presentó los cedulones del Impuesto Inmobiliario 2026 como una señal concreta de alivio fiscal. En un contexto de desaceleración inflacionaria y con proyecciones oficiales y privadas que ubican la inflación del próximo año en torno al 23%, la administración de Martín Llaryora difundió una gacetilla en la que aseguró haber aplicado “actualizaciones por debajo de la inflación” y descuentos de hasta el 25% para propietarios de vivienda única, con el objetivo de reducir la presión impositiva y “cuidar el bolsillo de las familias”

Sin embargo, cuando se analizan los números en detalle y se los cruza con la dinámica inflacionaria y la estructura tributaria provincial, el anuncio abre un debate más profundo. Un informe del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF) confirma que, efectivamente, habrá una reducción real del Impuesto Inmobiliario en 2026, pero advierte que el impacto será desigual según el inmueble, que implicará una caída de la recaudación y que, desde el punto de vista de la política tributaria, refuerza un esquema regresivo, al reducir impuestos patrimoniales sin avanzar sobre bajas en tributos que gravan la producción y la actividad económica.

La mirada oficial: alivio fiscal y previsibilidad. Desde el Centro Cívico, la presentación de los cedulones fue enmarcada dentro del denominado Plan de Reducción de Impuestos 2026. Según la información oficial, la medida alcanza especialmente a propietarios de vivienda única con valuaciones fiscales de hasta $124 millones, quienes acceden a un descuento automático del 25%. A ese beneficio se suman rebajas adicionales para contribuyentes cumplidores, pagos anuales y uso de medios digitales, además de topes máximos de actualización del 28,3% para el Inmobiliario Urbano y del 29,7% para el Rural

El mensaje político es claro: en un escenario de incertidumbre macroeconómica, Córdoba busca diferenciarse con previsibilidad fiscal, incentivos al cumplimiento y aumentos nominales por debajo de la inflación. La Provincia sostiene, además, que la política no pone en riesgo el equilibrio fiscal ni la inversión pública.

Inflación y realidad: qué pasa cuando se ajusta por precios. El punto central del debate es qué ocurre cuando los anuncios se traducen a términos reales. Para responder esa pregunta, el IARAF tomó los cedulones ya emitidos y comparó el pago anual de 2026 con el de 2025, utilizando un criterio homogéneo: inmuebles sin cambios catastrales y pago en cuota única, lo que permite evitar supuestos inflacionarios mensuales y concentrarse en la variación interanual.

Bajo un escenario en el que la inflación entre enero de 2025 y enero de 2026 alcanzaría el 31,5%, el informe analizó cinco casos representativos, con distintos niveles de actualización nominal. El resultado es contundente: en todos los casos hay una baja real del impuesto, pero con magnitudes muy dispares.

Los contribuyentes que recibieron un cedulón con una reducción nominal del 25% son los más beneficiados: en términos reales, pagan un 43% menos que el año anterior. Aquellos cuyo impuesto se mantuvo sin cambios nominales tienen una baja real del 24%, mientras que quienes registraron subas nominales del 3,1% o del 20% también pagan menos en términos reales, aunque con reducciones más acotadas, del 22% y del 8,7%, respectivamente. Incluso en el extremo de quienes enfrentan el aumento nominal máximo del 28,3%, el impuesto cae 2,4% en términos reales.

Desde el punto de vista estrictamente aritmético, el Gobierno puede sostener que la presión del Inmobiliario disminuye. Pero el análisis no se agota ahí.

Impacto desigual y caída de la recaudación. Una primera advertencia del IARAF es que el alivio no es homogéneo. La magnitud de la baja depende del tipo de inmueble, su valuación y la zona en la que se encuentra. En la práctica, convivirán contribuyentes con reducciones reales muy significativas con otros para los cuales el beneficio será marginal. Además, el instituto anticipa que la Provincia enfrentará una caída real de la recaudación del Impuesto Inmobiliario durante 2026. Esa menor recaudación deberá ser compensada, ya sea con aumentos en otros tributos, con recortes de gastos o con una combinación de ambas alternativas, si el Ejecutivo pretende sostener el resultado fiscal.

Este punto es clave, porque conecta el debate coyuntural con una discusión estructural sobre la matriz impositiva provincial.

El problema de fondo: menos patrimoniales, más regresividad. Desde la óptica de la política tributaria, el IARAF plantea una crítica de fondo: la reducción del Inmobiliario implica una menor participación de los impuestos patrimoniales y, en consecuencia, un mayor peso relativo de los impuestos a la actividad y las transacciones, como Ingresos Brutos y Sellos.

Este desplazamiento no es neutro. Los impuestos patrimoniales gravan la riqueza acumulada y, en general, son considerados más progresivos. En cambio, tributos como Ingresos Brutos impactan directamente sobre la producción, la actividad comercial y el consumo, trasladándose muchas veces a precios y afectando de manera más intensa a los sectores de menores ingresos.

En términos técnicos, el esquema resultante es más regresivo: se aliviana la carga sobre el patrimonio, pero se mantiene —o incluso se refuerza— la presión sobre la actividad económica. Para el IARAF, el camino recomendado es exactamente el inverso: avanzar hacia una mayor gravabilidad del patrimonio y una menor carga sobre la producción y el trabajo.

El debate no es menor. En un contexto en el que Córdoba busca sostener su nivel de inversión pública y diferenciarse por su equilibrio fiscal, la decisión de reducir impuestos patrimoniales plantea interrogantes sobre la sostenibilidad de largo plazo y sobre la equidad del sistema.

El Gobierno pone el foco en el alivio inmediato al contribuyente y en la señal política de baja de impuestos. El IARAF, en cambio, invita a mirar más allá del corto plazo y a preguntarse quiénes ganan, quiénes pierden y cómo se reconfigura la estructura tributaria provincial. En definitiva, la baja del Impuesto Inmobiliario para 2026 es real y mensurable. Pero también es selectiva, reduce la recaudación y profundiza un modelo impositivo que sigue cargando con mayor peso sobre la producción y el consumo.