Inversiones en real estate: qué rentabilidad está dejando el mercado uruguayo

Un mismo producto inmobiliario puede ser pasible de tres situaciones en distintas etapas del año, y este es uno de los tantos factores que inciden en su rentabilidad.

Nos estamos refiriendo exclusivamente a viviendas situadas en balnearios o zonas de interés turístico (excluyendo Montevideo). Una misma unidad inmobiliaria ubicada en un balneario o zona de interés turístico obtendrá distintos niveles de tasas de rentabilidad durante el año calendario dependiendo de la época del año o condiciones en las que sea arrendada.

Como referencia nos concentraremos en Punta del Este, por la sencilla razón de que es la localidad que arroja mayores datos estadísticos publicados, dado que es la opción con mayor afluencia de público.

TIPOS DE ARRENDAMIENTOS

Arrendamiento anual. Supone el arrendamiento de todo el año calendario incluyendo la temporada de verano. Este fenómeno es relativamente nuevo en viviendas de verano y obedece a la migración hacia Uruguay, ya sea de parte de extranjeros como de ciudadanos residentes en Montevideo, en particular personas jóvenes y personas en edad de retiro

Las casas han recobrado importantes valores  en términos de arrendamientos anuales dado que son ocupadas por familias con hijos en edad escolar, quienes buscan preferentemente vivir cerca de las zonas de colegios.

En el caso de los arrendamientos anuales podríamos establecer una tasa o rango de tasas que pueden representar entre el 4% y el 6 % de la inversión, dependiendo de muchísimos factores.

Valores del arrendamiento anual 

Ejemplo apartamentos de dos ambientes:

En las zonas más céntricas, es decir la Península y las distintas Paradas de la Brava o de la Mansa, el precio anual puede oscilar entre los 9.000 y 16.000 USD.

En áreas más alejadas o menos demandadas, los precios pueden experimentar una tendencia a la baja yendo de los 8.000 y 11.000.- USD. Los departamentos Premium en zonas privilegiadas, pueden alcanzar fácilmente los USD 50.000.- anuales-

Arrendamiento invernal o temporal El arrendamiento invernal en Punta del Este, comprende el período abril a noviembre, Se trata de temporada baja demanda es menor De todos modos es una   opción muy utilizada por personas que trabajan en la localidad y le permite al propietario obtener arrendamientos también en alta temporada, dado que la condición es que el inmueble se encuentre libre durante el verano

Valores del arrendamiento invernal: Apartamentos: Durante el invierno, los precios de los apartamentos bajan significativamente. En zonas como la Península o Playa Mansa, los alquileres mensuales de un apartamento de uno o dos ambientes pueden rondar entre 500 USD y 1.200 USD al mes, dependiendo de la ubicación y los servicios (piscina, seguridad, vistas al mar). En lo relativo al alquiler de casas estamos hablando de precios más elevados, no obstante suelen ser la tercera parte del precio de temporada. Recordemos que debemos descontar gastos o expensas además de los tributos municipales elevadísimos por lo cual la tasa del arrendamiento neto puede oscilar en el 3%

Arrendamiento de temporada Volviendo al punto más relevante, el arrendamiento de temporada en Punta del Este contiene algunas modalidades o tipologías que varían  incluso de acuerdo al mes o período en el que se alquile (aún dentro de la propia temporada)

Nos encontramos con alquileres semanales, quincenales, mensuales y también diarios

Tramos en los que se divide la temporada

Si bien consideramos diciembre enero y febrero como los meses de temporada alta, asimismo este período se puede subclasificar en cuanto a precios dependiendo del periodo estival, ejemplo:

C1) Arrendamiento del 1 al 25 de diciembre (Poca demanda)

C2 ) Arrendamiento del 26 de diciembre al 6 de enero (Reveillon, público brasilero de gran poder adquisitivo)

C3) Arrendamiento del 1 al 15 de enero (es el período estrella de la temporada, llamado primera quincena) con el público de mayor poder adquisitivo, y la mayor afluencia de turistas  y precios más caros.

Durante la primera quincena tienen lugar los eventos, fiestas y reuniones sociales más importantes de la temporada. El público proviene de Uruguay, de Argentina en su mayoría, Brasil, Estados Unidos, y Europa. El aeropuerto de Laguna del Sauce es una clara muestra de lo anterior y del poder adquisitivo de los visitantes, dado que se encuentra desbordado de jets particulares.

C4) Arrendamiento del 16 de enero al 31 de enero (llamado segunda quincena), constituye un pico altísimo también pero habitualmente  comienza a mermar la concurrencia de turistas en particular brasileros y europeos, dado que vuelven a sus actividades habiendo disfrutado la primera quincena. Los precios de los arrendamientos suelen experimentar una pequeña caída.

C5) Febrero – Carnaval

Febrero habitualmente sufre una caída importante a nivel ocupacional, los precios de los arrendamientos son muy inferiores a los de enero, recuperándose hacia la semana de carnaval, la cual podríamos definir como la última semana de arrendamientos de temporada

Elementos comunes de los alquileres debido a los cuales los precios pueden variar sustancialmente aún en igualdad de condiciones edilicias: locación, tipología del inmueble, estadio del bien, amenities, períodos de ocupación y vacancia.