Locales comerciales en Córdoba: dos informes, dos fotos muy distintas sobre la vacancia

La situación de los locales comerciales en Córdoba quedó en el centro de una discusión entre entidades vinculadas al sector inmobiliario y comercial. El disparador fue el último Monitor de Actividad Inmobiliaria del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI), que registró un fuerte salto de la vacancia comercial hasta el 13,7% en julio, frente al 7,7% de junio.

El dato fue presentado por el CPI como una señal de alerta sobre la actividad económica y el consumo. Según el relevamiento del Centro de Estadísticas Inmobiliarias (CEI), elaborado a partir de información aportada de manera anónima por más de un centenar de profesionales matriculados, la vacancia de locales comerciales tuvo en julio el mayor salto mensual de toda la serie histórica del indicador.

Pero el número rápidamente encontró un contrapunto. La Cámara de Comercio de Córdoba difundió estadísticas elaboradas por la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (CACIC), correspondientes al segundo trimestre de 2026, que muestran una realidad bastante diferente en los principales corredores comerciales de la ciudad: allí la vacancia promedio fue del 4,2%.

La distancia entre ambos números es significativa: 13,7% contra 4,2%. Incluso si se toma como referencia el 14% que surge del redondeo del dato del CPI, la diferencia sigue siendo de casi 10 puntos porcentuales.

Qué dice el CPI. El informe del Colegio Profesional de Inmobiliarios plantea un escenario de fuerte deterioro en el segmento comercial. La vacancia pasó del 7,7% en junio al 13,7% en julio, un salto de seis puntos porcentuales en apenas un mes.

Para el CPI, el dato no debería analizarse únicamente como un indicador del mercado inmobiliario. La entidad sostiene que detrás de cada local vacío hay un comercio que cerró o que todavía no llegó a abrir, por lo que la evolución de la vacancia puede funcionar como una señal sobre el nivel de actividad y el consumo.

El relevamiento también muestra un deterioro en los indicadores de pago del segmento comercial. En julio, el 93,3% de los inquilinos comerciales abonó la totalidad del alquiler, 2,2 puntos menos que en junio, mientras que el porcentaje de quienes no pagaron subió al 4,1%. De todos modos, el propio informe destaca que la base de cumplimiento continúa siendo elevada.

Otro dato que aparece en el informe es el comportamiento de los nuevos contratos de alquiler. En términos nominales, los nuevos alquileres de locales comerciales se ubicaron en julio 17,5% por encima de los contratos vencidos. Sin embargo, cuando ese incremento se ajusta por inflación, el resultado es negativo: -12,1% en términos reales.

En este punto aparece una precisión importante respecto de otro de los números que circuló junto al informe: la caída de 45,4% no corresponde al precio de los alquileres comerciales, sino a la cantidad de operaciones de alquiler en la provincia, que en junio cayó 45,4% interanual. En el mismo período, las compraventas de inmuebles retrocedieron 38,4%.

La otra foto: 4,2% en los corredores comerciales. El relevamiento de CACIC presenta una fotografía diferente. La Cámara de Corredores Inmobiliarios releva físicamente locales existentes y vacantes en distintos corredores comerciales de la ciudad de Córdoba. Para el segundo trimestre de 2026, el promedio de vacancia fue de 4,2%, frente al 3,5% registrado en el primer trimestre y al 3,2% del mismo período de 2025.

El relevamiento incluye 15 corredores comerciales y nueve galerías, entre ellos avenida Juan B. Justo, Alem, 24 de Septiembre, Rafael Núñez, Sabattini, Bernardo O’Higgins, Recta Martinolli, Fuerza Aérea, Richieri, Vélez Sarsfield, Colón, Bv. Illia, Nueva Córdoba, Centro y Mercado Norte. En total, la muestra alcanza 4.777 locales.

El dato de 4,2%, además, no implica que el mercado esté estable. CACIC marca una tendencia ascendente: la vacancia había llegado a un mínimo de 1,3% en el primer trimestre de 2025 y desde septiembre de ese año comenzó a crecer de manera sostenida, hasta alcanzar el 4,2% del segundo trimestre de 2026.

Hay corredores donde el problema es bastante más visible. Centro y Mercado Norte registraron una vacancia de 7,4%, mientras que Sabattini llegó al 6,3%. También aparecen Colón, con 6%; Juan B. Justo, con 5,6%; y Nueva Córdoba, con 5,1%. En el otro extremo, Alem, Fuerza Aérea y 24 de Septiembre presentaron niveles de apenas 1,3%.

Un dato adicional permite complejizar la discusión: las galerías comerciales presentan una situación mucho más complicada que los corredores a cielo abierto. En las nueve galerías relevadas por CACIC, la vacancia llegó al 16,1%.

¿Contradicción o dos mercados diferentes?

La discusión entre ambos números tiene un punto central: los relevamientos no son idénticos ni están realizados sobre el mismo universo.

El CPI trabaja con información de profesionales inmobiliarios matriculados y su indicador de julio refleja la situación de los inmuebles comerciales que forman parte de esa muestra. El propio Colegio señala que utiliza información directa de profesionales y que su metodología cuenta con validación técnica externa de Economic Trends.

CACIC, en cambio, realiza un relevamiento de locales existentes y vacantes en determinados tramos comerciales de la ciudad. Define como vacante al local que tiene cartel de alquiler o que muestra explícitamente que no tiene actividad. Los locales con actividad visible, personal, vidriera o cartelería son considerados ocupados.

También hay una diferencia temporal: el dato del CPI corresponde a julio de 2026, mientras que el informe de CACIC corresponde al segundo trimestre, con relevamiento a junio de 2026.

Por eso, más que dos números necesariamente incompatibles, puede tratarse de dos fotografías tomadas con distintas cámaras, en distintos momentos y sobre universos diferentes. El problema es que, desde el punto de vista comunicacional, ambos números describen realidades que parecen muy alejadas.

Un mercado con señales de deterioro. Más allá de cuál indicador refleje mejor el universo total de locales comerciales, hay un elemento en común: ninguno de los dos informes describe un mercado en expansión. CACIC muestra que la vacancia en los corredores comerciales viene aumentando y pasó del 1,3% a comienzos de 2025 al 4,2% en el segundo trimestre de 2026.

El CPI, por su parte, exhibe un salto mucho más pronunciado en julio y agrega otros indicadores que apuntan a una menor dinámica: caída de las operaciones de alquiler, menor crecimiento real de los valores locativos y un incremento en la morosidad comercial, aunque todavía con niveles de cumplimiento altos.